理想的商业业态组合是商场区域划分的关键，以传统购物中心为例，最先看到的总是化妆品、珠宝、手表、名牌服饰等商品，随着动线的延展进入纵深部分上到二楼、三楼，看到超市、百货以及电器产品等，再往上走，可能又是家居、体育用品以及餐饮娱乐设施。这种安排有其成功的道理，但是在大部分商业设计趋同的今天，该怎样从新的角度去审视业态区域规划？

传统思路在对商业经营区域进行划分时，很容易将商业面积划分为一个个专属商品区：如男士服饰区、女士服饰区，药品专营区、皮具专营区等。通过这种专属商品区的划分将一个大型购物中心划分为若干个部分。

现代商业运营的思路是复合经营，即不在购物中心的经营区域之间划分明显的界线，在同一层有化妆品和香水，也有男女服饰，也有餐饮娱乐。复合经营的状态成为主流，反映了现代商业与传统商业运营的理念差异。

通常商场的运营个体是独立门面的经营者，拥有更大的独立性与自主权，这种独立性使复合商业经营更加具有效率并易于管理。

相对有限的商业面积内设置商品专属区确实比较方便，但是在一个面积庞大的综合商业内，不合理的业态落位将使购物将变成一场长途跋涉，不利于商业资源的流动和共享。消费者理想的购物过程应该是一种享受：商品异常丰富，随时随地都有惊喜的发现，甚至不需要有目的，就能在路旁发现心仪的商品，这是北京岩屿着力刻画和营造的商业氛围。

然而对于品类落位区域的划分，也并不是完全没有限定的，我们所提倡的复合业态，是基于精细运营状态下的混业经营，主张集中与分散相结合，即在大的类别和大的经营品种上，划分一条基本的界线，以区域和经营层级作为划分，在这一前提下又采用了比较灵活的、适应变化的、相对松散的品类混合方法。

餐饮业是北京岩屿最为了解的商业业态之一，传统的购物中心通常将餐饮行业设定在一个固定的区域内经营。但北京岩屿将餐饮分布实行多点多层休闲餐饮的观点已经在很多项目中得到实践：采取集中和分散相结合的方法，在-1层或顶层设置做美食广场，然后在每一层里有穿插风味小吃和轻食饮料，这种设置可以带动整个购物中心的人气流量。

提升“精细运营”能力与水平，是运营者需要思考的重点，因为这商业管理的核心内容。

大型商业的核心盈利点是租金收入，而取得稳定的租金收入需要确保所引入的租户有稳定的营业收入。反过来租户的营业状况又取决于购物中心的选址、定位、活动、促销等一系列吸引终端顾客客流的服务。

如果没有高效的管理，租户利润空间就会受到挤压，就难以降低运营成本，这将转嫁到租户租金上，使租户的利润空间进一步降低，进而降低招商的吸引力。

为了能够持续不断地发展，购物中心运营者需要不断地增强吸引力，才能持续地提升租金水平以扩大整体收入规模，这就要求购物中心的运营者必须为租户、为顾客 提供统一、便捷、高品质的服务。而合理优化的设计运营策略，可以最大化的降低风险和成本，为经营者带来长期的利益保障。

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