实体商业进入下半场：餐饮街区遍地开花，美食城美食广场冰火两重天。-北京岩屿

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实体商业进入下半场：餐饮街区遍地开花，美食城美食广场冰火两重天。

2019-12-27

龙湖长楹天街，北京东部的一个地标性商业综合体，位于CBD和副中心之间，2017年北京市政府启动搬迁后，长楹天街成为新老城之间的核心枢纽。

今年是龙湖长楹天街的第五年，北京岩屿和这个合作伙伴仅百米之遥，全程见证了常营地区快速崛起，客群改变导致消费需求升级和天街自我提升的整个过程。

最初的常营地区，属于典型的城乡结合部，大部分居民消费能力有限，周边高品质的住宅区也很少，随着地铁6号线的开通和龙湖地产进驻后，整个地块的商业人流发生了比较明显的变化。

长楹天街的建筑呈一字型，动线比较简单，因为周边客群消费力的原因，初期对商户的品质要求不高，整个商业与几公里外的朝阳大悦城相比差距不小，配套餐饮也以零散分布的主题店为主。

但随着周边地产的发展，大量年轻化高收入群体涌入后，长楹天街也对自身的经营策略以“东潮西活”的方式作出了调整。

东区在这两年大幅更新了品牌商户，引入了Swarovski、Pandora、VICTORIA'S SECRET、Uniqlo双层店等国际品牌。

设计师女装，Fiona Chen，LIANCAN，Lulualways，U/TI，CHICHY，JNBY，Meileur Monent等品牌都聚集于此，在长楹天街就能第一时间买到Adidas Originals限量发售的YEEZY潮牌商品。

东区部分高端化妆品将于明年亮相，凸显了潮流年轻客群的时尚态度，进一步锁定了在年轻客群中的地位。

西区花间享则主打生活方式，这和北京岩屿“迷集”强体验的产品策略不谋而合，一条、蓝蛙、OVV等品牌更贴近追求生活品质的客群。

更为重要的是在东西区的地下连接处，2019年启动了“约汇”美食街区，整合了原来零散的餐饮小店，升级了大量的网红品牌和餐饮品类，丰富了食客们的选择，进一步汇集了周边的客流，完美契合地上部分的商业生态。

5年来长楹天街的成长，带动了区域整体区块的价值，自身的流量也呈指数级别上升。在去年甚至已经超越了邻近的大悦城，成为北京市商业流量之王。

好的业态搭配是客群、环境、品牌、内容的有机组合，相比之下，同样在北京东部地区，不少传统的美食广场因为缺乏周边高水准商业的互动，生意局限在周边1公里之内。对商户的来说性价比也越来越低。

长楹天街的成功是未来实体商业进化的一个缩影，自带聚客光环的单一的餐饮业态已经老化面临淘汰。以北京岩屿的实际案例来看，社区化、生活化、文创化、潮流化、场景化的轻文旅商业组合产品才能更好的满足消费者的需求。

只有跳出餐饮思维，才能在餐饮业中找到蓝海，今后的美食城美食广场赛道，将会是冰火两重天。