消费者才是消费的核心，调动消费者的消费热情，提升消费体验，回归消费者价值，将成为开辟商业盈利新模式的重要方向。满足消费者诉求，以消费者诉求的价值为购物中心的新价值点，开辟与新价值所匹配的创新盈利模式，是新商业突围的方向。

今年商业租金增长停滞明显，优质零售物业每平方米租金下跌的同时运营成本高企。

商业地产企业也因资产估值常被提及的原因主要包括：作为国内门店的高租金贡献者逐渐失去支撑作用；电商分流攫取线下门店销售份额；奢侈品消费向海外分流，体验业态的窘境不断拉低平均租金水平。商业同质化竞争激烈，零售物业的场地不再是稀缺资源。

究其根本原因，是仅有 “场地”已经无法提供足够的价值。

商业零售地产的传统价值是利用“场地”聚合品牌和客流形成“交易”平台，收取租金或提成是回收场地和交易价值的直接方式。盈利点和价值提供点是匹配的。然而，消费市场的价值取向演变与零售地产“租金”盈利模式出现偏离，而且会愈演愈烈。


消费者诉求的价值将会成为商业地产的新价值点，开辟与新价值所匹配的创新盈利模式，创造全新价值点，获取租金以外的盈利回报才是突围的根本要义。

目前中国的消费趋势变化带来了购物中心的创新价值点。


有效的消费者关注

购物中心运营商应向线上线下各类触点开放，与整个消费生态交换客流，充分拓宽获客入口。消费者在单一渠道逗留的时间更少，因此商业地产商仅仅把住客流入口是不够的，增加消费者有效关注时间才更有价值。

消费者深度洞见

现今中国消费者越来越“聪明、理性、挑剔”，既追求个性化商品，又货比三家。不仅要挖掘消费者的内心需求，还要再精神层面给予足够的共鸣才能对商场运营和商品销售进行有效提升。

新颖的体验和有趣的活动

中国消费者热衷于追求有趣的活动或娱乐内容和新颖的服务形式。商业地产运营商通过超级IP的如高体验业态、特色娱乐资源等，或借助新兴技术和话题结合场地资源以持续推出吸睛活动。比如个性化的主题街区设计的打造，主题商场设计风格等等，可以有效提升消费者对商场的关注度，以优质的消费体验吸引更多的客流。

随着消费者趋势的变化，整体零售产业格局也发生着改变，传统零售商正在经历角色转变，即从销售和备货空间转变为“品牌体验入口”。促使价值向“消费者”端转移。

第一，应积极与零售商的新技术互联和对接，突破门店的静态物理限制，将其转变为体验入口。

第二， 在互联网和人工智能技术大发展的时代，供应链效率提升的速度将比以往更能决定品牌商的生死。应利用购物中心的客流、品牌和服务资源来提供各种服务，共同提升整体供应链效率。

第三，应积极响应“以消费者体验”为导向的业态进化，重构商场形态，引入并培植新的零售“物种”。

商业地产运营商需要设计全新的盈利解决方案来回收这些价值，不再是仅仅依靠租金。我们能够预见到以下三种解决方案：

解决方案之一：服务变现

专业服务商为品牌商提供丰富的商品管理、供应链、营销、大数据等专业服务支持为价值点，以收取服务回报作为新的价值点，抓住营销痛点，提供独特的增值服务，帮助零售商提升运营效率的同时为自己带来额外收入。

解决方案之二：流量变现

以“线上+场内”的数字化平台基础，以高效获取和引导消费者关注为价值点，流量变现大有可为。

解决方案之三：新价值链分成

聚焦地产相关联的上下游产业链，利用触点广泛的商业作为获客入口，以客流管理为基础自行发展或与合作发展新业务，分取红利。

破局瓶颈：打破局限，真正实现转型

领先的商业地产商已经隐约认识到转型目标，但是大部分商业地产企业长期缺乏消费者认知和洞察能力。

这主要是因为，很多企业缺少系统化管理体系，消费者洞见收集，分析、流通、管理不足。即使对消费者洞见有一定的收集，但应用能力仍然缺乏，不能将消费者洞见转化为具体策略和行动力。

企业长期远离消费者，缺少挖掘消费者洞见的意识，“以消费者为中心”的跨职能联动举措，更是遇到重重挑战。

新零售商业具有“赢者通吃”的特点。尽管同质化竞争如此激烈，但极少数优质商场仍然取得高速增长，进一步集中客流和收益。岩屿设计专业从事大型商业地产策研，擅长设计打造具有独特属性的差异化实体商业空间文化标签，服务中小型传统商业物业转型升级，通过新零售，新餐饮，新市集，新文旅，新体验的5新需求模型，赋予商业投资标的独一无二的内容和价值。

新局面和新格局谁能率先突破“场地”的限制，攫取新的消费价值并突破盈利模式的关隘，谁就是未来整合商业地产运营的真正领导者。