新零售商业模式的入场加速了传统商业的转型升级。一、二线城市商业地产市场年近年增速稳定在15%以下。这些城市平均每2人拥有1平方米的商业面积，已经达到美国东西海岸发达城市的水平，市场正式进入存量时代。

中国消费者的需求却在不断变化。根据消费者调查，近四成90后消费者希望获得更好的购物环境、服务和产品，并不介意为此付出更高的价格。

问题一：过度依赖标准化复制模式

商业地产运营商通常以产品线的形式覆盖体量从1万平方米到10万平方米以上的所有商业地产项目，在商场设计中，基于类似的主力店、自营业态、模块化设计，统一品牌、统一业态组合、统一设计的标准化复制模式在商业地产行业大行其道。

随着城市发展，核心商圈和区域商圈趋于饱和，当需要解决柴米油盐等日常需求时，家门口的商业让消费者失望，分散、低质、缺乏规划管理是社区商业的常见病。消费者面对多个商圈和雷同的购物中心，难免患上“选择困难症”。

未来新趋势：大店更大，小店更近


主题街区设计，主题街区运营，大型商业中心可以运用不同的“IP”主题组合，如亲子卡通、选秀明星、地方文化、艺术设计等，提高所在区域的影响力。

社区商业则需要更加贴近消费者，在业态选择、空间分时利用等方面做文章，满足高频的衣食住行、亲子早教、休闲娱乐需求，提高社区消费者的造访频次。

问题二：主要依靠长期租户维持购物体验

在传统模式中，商业地产运营商希望各类租户的租约以2～3年为一周期且保持稳定，以减少空置期租金损失。并且只对公共空间和整体品牌形象负责，租户需要自行打造商户品牌、挑选产品并设计空间。

然而不少商户的品牌塑造、选品更新、空间规划能力欠佳，往往出现业绩差、提前撤租的现象，消费者也对2～3年一更新的商业品牌缺乏耐心。

购物场景化，做组合商户的“买手”


场景化迭代拓展了产品选择和店铺空间动态调整。这一模式既能满足消费者喜新厌旧的心理，也能够平衡财务回报减少不必要的提前撤场。

问题三：缺乏有效的租金提升方法和新收入渠道

租户对租金的承受能力由坪效决定，租户往往不堪重负，不是提高价格为难消费者，就是歇业撤场，消费者最终需为高租售比买单，面对空置的商铺糟糕的购物体验。

价值重构，突破租金天花板


问题四：过度期望线上媒体为线下门店引流

在电商挤占线下零售发展空间的今天，购物中心希望重新将消费者从线上吸引到线下。然而，在标准品类中，由于线上渠道价格优惠透明、服务精准高效、产品海量丰富，基于促销活动从线上向线下引流十分困难。

线下导流线上，最大化客流价值


针对线下高质量客群，购物中心可以联合线上平台，提供额外的线上产品选择、长期订阅等服务，分享线下消费者在线上贡献的额外价值。由于产品体验、现场服务等优势，线下渠道依然可以吸引到高质量的客群。

问题五：开发运营能力升级滞后

超过50%的新购物中心项目延期开业超过半年，这其中大半与招商无法满足开业要求有关。商业地产运营商往往以模块化设计、快速完工、快速招商、快速开业的高效率模式为标准，批量复制出大量的商业地产项目投入市场。由于同质化程度高，项目延期开业、回报率低甚至倒闭等诸多现象屡见不鲜。

内容为王，设计驱动

做商业地产就是做内容，需要具备类似时尚杂志的编辑能力推陈出新。这背后需要一整套能力组合支撑，包括前瞻设计、客户洞察、核心品类产品和品牌组合管理等。


设计即是为顾客提供把构想变为现实的能力。在这个零售新概念爆发、消费者喜好快速更迭的时代，商业地产运营商应尽早布局，尝试新模式， 建立新能力，跟上零售业态发展和消费者需求变化的脚步，以生活方式主题为载体不断创新，设计跨品类的场景，牢牢抓住受众。

岩屿设计专业从事大型商业地产策研，擅长设计打造具有独特属性的差异化实体商业空间文化标签，通过新零售，新餐饮，新市集，新文旅，新体验的5新需求模型，赋予商业投资标的独一无二的内容和价值。